Stanari mogu da smene upravnika, ali oprezno: Jedan pogrešan potez može skupo da vas košta

Kako smeniti upravnika zgrade pitanje je koje stanari najčešće počnu da postavljaju tek kada se problemi nagomilaju – krov mesecima prokišnjava, lift ne radi, nije jasno kako se troši zajednički novac, a upravnik ne odgovara na pozive niti obaveštava vlasnike stanova o tome šta se dešava.

Zakon o stanovanju i održavanju zgrada propisuje proceduru za smenu upravnika, koja nije naročito komplikovana. Ipak, važno je ispoštovati sve korake kako odluka kasnije ne bi mogla da bude osporena.

Kada stanari mogu da traže smenu upravnika?

Pre pokretanja postupka važno je znati koje obaveze upravnik ima. Član 50 Zakona o stanovanju i održavanju zgrada navodi niz njegovih dužnosti – od sprovođenja odluka skupštine i organizovanja radova na zajedničkim delovima zgrade do vođenja evidencije i finansija, sazivanja sednica i zastupanja stambene zajednice.

Profesionalni upravnici imaju i dodatne obaveze propisane članom 53. Između ostalog, dužni su da primaju prijave kvarova 24 sata dnevno, evidentiraju ih i najmanje dva puta godišnje podnose izveštaj o radu.

Ukoliko upravnik ne ispunjava svoje obaveze, stanari mogu da pokrenu postupak za njegovu smenu. Među najčešćim razlozima su neodržavanje zajedničkih prostorija, nejasno trošenje novca sa računa stambene zajednice, nereagovanje na kvarove, nesazivanje skupštine i izostanak finansijskih izveštaja.

Stanari bi trebalo da sačuvaju dokumentaciju koja potvrđuje probleme – fotografije, zapisnike, prepisku sa upravnikom, prijave kvarova i podatke o tome kada su one podnete. Iako to nije formalni uslov za smenu, može biti veoma značajno ukoliko kasnije dođe do spora.

Kako izgleda procedura smene?

Postupak zavisi od toga da li je upravnik izabran među stanarima ili je reč o profesionalnom upravniku.

Prvi korak je pisani zahtev vlasnika ili grupe vlasnika da se sazove sednica skupštine stambene zajednice, pri čemu na dnevnom redu mora jasno da bude navedena smena upravnika.

Ako aktuelni upravnik ne zakaže sednicu u roku od deset dana od prijema zahteva, sednicu može da zakaže bilo koji član skupštine, uz obavezu da o tome obavesti upravnika. Obaveštenje o održavanju sednice mora biti dostavljeno najmanje tri dana ranije.

Na sednici se vodi zapisnik i glasa o smeni, a ukoliko je obezbeđena zakonom propisana većina, odluka se smatra donetom. Istovremeno bi trebalo izabrati novog upravnika ili odlučiti o angažovanju profesionalnog upravnika.

Nakon toga promene se prijavljuju nadležnoj lokalnoj samoupravi kako bi bile evidentirane u Registru stambenih zajednica.

Zakon omogućava i da se odluka donese bez održavanja klasične sednice, odnosno pisanim izjavama vlasnika. Ova mogućnost posebno je značajna za velike zgrade u kojima je teško istovremeno okupiti dovoljan broj stanara.

Šta ako smenjeni upravnik ne želi da preda dokumentaciju?

Problemi se mogu pojaviti i nakon smene. Dešava se da bivši upravnik odbije da preda zapisnike, ugovore, dokumentaciju ili druge podatke potrebne za normalno funkcionisanje stambene zajednice.

U tom slučaju novi upravnik najpre treba pisanim putem da ga obavesti o smeni i ostavi mu rok za primopredaju. Ukoliko ni tada ne dođe do saradnje, stanari mogu da se obrate nadležnoj inspekciji, a eventualno i sudu.

Kada je reč o profesionalnom upravniku, postoji mogućnost podnošenja prijave Privrednoj komori Srbije, koja je nadležna za licence profesionalnih upravnika.

Ne ostavljajte zgradu bez upravnika

Jedna od najvažnijih stvari prilikom smene jeste da stambena zajednica ne ostane bez upravnika.

Ako zgrada nema upravnika, bilo zato što nije izabran ili zato što je prethodni smenjen bez izbora naslednika, lokalna samouprava može da uvede prinudnu upravu u skladu sa Zakonom.

U tom slučaju opština određuje profesionalnog upravnika koji obavlja tu funkciju sve dok stanari ne donesu svoju odluku.

Zbog toga je najbolje da stanari već prilikom pokretanja smene imaju predlog osobe koja će preuzeti upravljanje zgradom.

Smena upravnika, dakle, ne mora da bude komplikovana, ali zahteva poštovanje procedure. Pisani zahtev, odgovarajuća odluka stanara, uredna dokumentacija i pravovremeni izbor novog upravnika ključni su kako bi ceo postupak prošao bez dodatnih problema.

Bonus video:

Espreso/24sedam/TM